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收益法(income approach)用物业产生的净营运收入 NOI 估值。直接资本化法:价值 = NOI / cap rate(资本化率),其中 NOI = 有效毛收入 - 运营费用,不扣利息、折旧、所得税;cap rate = 折现率 - 增长率。
DCF 法:逐年折现 NOI,终值用下一年 NOI / 终期 cap rate 再折回。
要点:cap rate 越低,估值越高,反映市场对该物业的要求回报。
易错点:NOI 不能扣利息和折旧;cap rate 和 discount rate 别混(差一个 g);终值分子用下一年 NOI。
你怎么判断题目给的 cap rate 合不合理?
DCF 法:逐年折现 NOI,终值用下一年 NOI / 终期 cap rate 再折回。
要点:cap rate 越低,估值越高,反映市场对该物业的要求回报。
易错点:NOI 不能扣利息和折旧;cap rate 和 discount rate 别混(差一个 g);终值分子用下一年 NOI。
你怎么判断题目给的 cap rate 合不合理?